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香港法推定信托和所有权禁止反悔原则前沿消息
2021 年 8 月 18 日

最近,终审法院在Cheung Lai Mui v. Cheung Wai Shing & Ors. [2021] HKCFA 19一案中运用了推定信托和所有权禁止反悔原则。同时,也阐述了“整个物业”占用权衡平法是否应当被运用在租金的计算上。

这是一个特别的评论案例,因为承诺人作为新界一块土地的共同承租人,都对被承诺人作出了承诺(第三被告),但被承诺人只有在承诺人去世后才表现出足够的损害依赖性。

背景

上文提到的承诺人为张家的三兄弟,即Wan, Kau和Fuk,他们各自持有该土地(“争议土地”)三分之一的同等不可分割的土地拥有权。三兄弟去世后,以下事件引发了争议 :-

(1) Kau于1997年去世,原告Kau的养女获得了他的遗嘱认证,成为了Kau遗产的执行人和受益人。
(2) Fuk于1991年或1992年去世,原告于2006年获得遗产管理书,她成为Fuk的遗产管理人。
(3) 根据上述第(1)和(2),原告拥有争议土地三分之二的土地拥有权。
(4) Wan于1999年去世,第一被告成为其遗产的执行人。Wan的1/3争议土地的拥有权通过继承方式转让给了第一被告和第二被告,即他的儿子和女儿。
(5) 2002年和2003年,第三被告(第一被告的儿子)在有争议的土地上建造了两座建筑物。第三被告及其家人自2003年起开始住在这两座建筑物内。
(6) 另外,原告、第一被告和第二被告是争议土地附近地段774分界区221的共同所有人。原告在其上建造的房屋(“744号房屋”)中长大。

当事人的主张

原告(上诉人)向法院申请出售争议土地,并声称被告在她不知情和不同意的情况下建造了两座建筑物并申请将其拆除。

第三被告在其辩护中声称,根据推定信托(“CT”)和所有权禁止反悔(“PE”),他是争议土地的受益者。

第一和第二被告反诉,要求支付744号房屋租金收入的三分之一。

终审法院前的判决

原讼法院
原讼法院判决,第三被告是争议土地的唯一受益所有人,原告是推定受托人,为第三被告持有争议土地2/3的权益。由于三兄弟同意,即第三被告应成为争议土地的合法所有人,当他年满18岁时,他可以在该土地上建造房屋(“共识”)。1978年至1996年间的各种家庭聚会上皆提到了这一共识。此外,原告知道,第三被告自1992年以来在争议土地上进行了大量工程(在边界周围修建石墙和安装电缆),但其采取默许的态度,因此她被禁止反言。此外,第三被告是该家族唯一的男性后裔,作为该家族长辈的三兄弟将争议土地转让给他是很自然的。

法院还命令原告向第一被告和第二被告支付774号房屋租金收入的1/3。

上诉法院
原告提出上诉,上诉法院认为,如果在允诺人死亡时没有对允诺的有害依赖,则推定信托的索赔不可能成功。在三兄弟死亡之前,上诉法院不同意第三被告存在有害依赖的说法。关于所有权禁止反悔,上诉法院接受了原告的论点,即在允诺人死亡之前不存在约束死者认知的有害依赖,并且作为法律问题,有害依赖的截止日期是允诺人死亡时。上诉法院不同意第三被告在允诺人死亡前的有害依赖足以导致CT和PE。上诉法院同意原告的上诉,并驳回原讼法院关于第三被告的推定信托的索赔。

上诉法院考虑了由第一和第二被告提出的关于租金的反诉,并认为在香港应该遵循现代方法,即衡平法将在没有驱逐或事先同意的情况下命令调查和支付租金。

原告向上诉法院提出向终审法院上诉的申请被驳回。原告随后向上诉委员会提出申请,上诉委员会暂缓了上诉法院的驳回命令,并允许就以下两个问题向终审法院上诉。

终审法院
终审法院考虑了两个问题,这两个问题都是合理有争议的,并且具有普遍性和重要性的 :-

(1) 在允诺人死亡前,受允诺人无任何合理损害或依赖的情况下,与土地权益相关的口头承诺是否可以产生所有权禁止反悔(“PE问题”);
(2) 是否应命令单独占用土地的共同所有人(在驱逐或未达成协议的情况下)向其他共同所有人说明占用租金(“租金问题”)。

终审法院的决定

终审法院在确定PE问题时认为,如果土地为共有土地,则截止日期为最后一名幸存者的死亡日期。随后,终审法院强调,有关所有权禁止反悔,衡平法应采取“全面的观点”,并按原则而不是按规则运作,以产生“公平的结果”。就损害而言,它不仅需要限于金钱或其他可量化的财务损害,还可能包括体力劳动。此外,如果承诺是在几年内作出的,则有必要从整体上审视索赔。终审法院同意主审法官的意见,并认为第三被告在1999年Wan去世之前在争议土地上有足够的举动,这表明第三被告对共识有足够的有害依赖。

终审法院在确定租金问题时认为,Re-Pavlou的决定不支持在不限制驱逐和协议的情况下采用现代灵活的占用租金方法。终审法院不同意上诉法院的判决,并认为在共同租赁中,整个物业占用权的原则是普遍适用的,即共同所有人只有在被驱逐或达成协议的情况下,才能向另一共同所有人索取其应分的占用租金。

从终审法院的判决中总结的要点

(1) 截止日期是最后一名幸存者的死亡日期,受允诺人必须在截止日期之前证明其具有足够的依赖性。
(2) 有害依赖并不局限于金钱上的损害。
(3) 在香港法中,整个物业占用权仍然适用。

如果您对上述消息有任何疑问,或需要有关土地或租赁纠纷事宜的建议,我们争议解决团队中经验丰富的律师将乐意为您提供帮助。

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